¿Qué opciones hay con SCI familiar? Estudio de caso detallado

Con más de 70 años, Marc y Christiane quieren implicar a sus hijos Julie y Antoine en un proyecto familiar que les sobrevivirá. Entonces decidieron juntos crear una LIC familiar. Objetivo: Adquisición de bienes inmuebles destinados al alquiler y financiados mediante endeudamiento.

Tus hijos, quienes lo administran, tendrán la tarea de desarrollar y hacer crecer este legado inmobiliario. Quieren reinvertir todas las ganancias para aumentar las adquisiciones.

Dentro de unos veinte años, los dos autónomos Julie y Antoine podrán disfrutar de un cómodo subsidio de jubilación y transmitirlo a sus propios hijos. Aún queda por determinar el funcionamiento de la empresa, su fiscalidad y el tipo de alquiler.

SITUACIÓN FAMILIAR

• Padres: Marc y Christiane, jubilados.
• Hijos: Antoine, 40 años, fotógrafo, divorciado, un niño de 10 años.
• Julie, 45 años, ilustradora, casada, dos hijos de 14 y 16 años.

Marc y Ghislaine: Queremos crear un LIC familiar para crear riqueza. Nos gustaría proporcionar fondos, algunos de los cuales beneficiarán inmediatamente a nuestros hijos. Nos reservaríamos acciones de usufructo. ¿Qué debería incluirse en los estatutos?

Antes de los estatutos, es importante que acordéis una donación conjunta a vuestros hijos. Esto permite a su hija Julie, casada en régimen comunitario, invertir su propio dinero. A esta donación le sigue la fundación de la empresa, en la que se explica el origen de los fondos. La suscripción de las acciones puede ser una parte en usufructo de los padres y en propiedad exclusiva de los hijos, el resto en propiedad de los hijos. De este modo, los hijos recuperan la plena propiedad de las acciones divididas tras la muerte de su progenitor.

El nombramiento del director general es gratuito. Podrías ser Julie, Antoine, tú, juntos o individualmente. Además, podrás establecer tus propias reglas del juego: definir las tareas de los gestores (mantenimiento del edificio, gestión de los alquileres, firma de contratos de alquiler, préstamo por cuenta del LIC, compra o reventa). ..), reglas de mayoría dependiendo del tipo de decisiones…

Decidas lo que decidas, es importante tomarse el tiempo para acordar todas las cláusulas de los estatutos y considerar todas las hipótesis para garantizar la estabilidad y sostenibilidad de la empresa.

Antonio: No queremos generar ingresos, sino invertir los resultados en nuevas compras. ¿Cuál es la mejor solución fiscal?

En principio, los beneficios generados por un LIC están sujetos al impuesto sobre la renta. Cada socio declara su parte de la renta básica en función de su participación en el capital. Estos ingresos por inversiones se suman a sus otros ingresos, lo que puede ser perjudicial si se encuentra en una categoría impositiva alta. Si el socio cae en el tramo impositivo marginal del 45%, sus ingresos tributarán al 45% más las cotizaciones a la seguridad social del 15,5%, es decir, un tipo impositivo total del 60,5%. Además, esta tributación se aplica incluso si la renta no se distribuye a los accionistas y permanece en el SCI para reembolsar el préstamo o financiar nuevas compras.

Dado que no desea recibir dividendos en su situación, le conviene optar por la obligación tributaria corporativa. Tenga en cuenta que esta decisión debe considerarse cuidadosamente ya que es irrevocable.

Esta solución tiene varias ventajas. En primer lugar, no sólo se pueden deducir de la base imponible los gastos de gestión, sino también las amortizaciones de los inmuebles propiedad del SCI. Los ingresos del SCI se reducen cada año en una parte del precio de compra del edificio dividido por el período de amortización. Esto crea un déficit, lo que significa que se puede evitar cualquier impuesto. Si el ICS genera beneficios imponibles, tributará al tipo reducido del 15% hasta 38.120 euros y más allá al tipo del 33,33%. Si los accionistas deciden pagar un dividendo, se aplica una reducción del 40%, el 60% restante tributa en la categoría de rentas del capital mobiliario.

Sin embargo, la elección del impuesto de sociedades es desventajosa en lo que respecta a la tributación de las plusvalías. De hecho, si vende, no se beneficiará de descuentos durante todo el período de propiedad. Sin embargo, dado que tu proyecto es preservar el patrimonio el mayor tiempo posible, esta opción es sin duda la mejor para ti.

Julia: ¿Cómo puedo obtener préstamos a nombre de SCI?

Debido a los bajísimos tipos de interés, actualmente resulta especialmente interesante adquirir bienes inmuebles a través de SCI mediante financiación con un préstamo.

Al igual que con un préstamo personal, el banco le exige garantías como director general y socio. Como autónomos, tú y tu hermana debéis aportar vuestros tres últimos balances para acreditar vuestra solvencia. Por lo demás, la única peculiaridad es que el préstamo se concede al SCI y que es la empresa la que lo devuelve, y no los particulares.

Antonio: ¿El alquiler amueblado de corta duración es compatible con el LIC?

La ICS es, como su nombre indica, una sociedad civil. En cuanto alquila apartamentos amueblados, se considera comercial y, por tanto, está sujeto al impuesto de sociedades. En su situación, su proyecto cumple con el impuesto de sociedades en términos de gestión de activos y alquiler de la propiedad.

Sin embargo, tenga cuidado de no basar todas sus inversiones económicas en alquileres amueblados de corta duración como Airbnb, ya que la legislación en este ámbito evoluciona constantemente. Es importante que la rentabilidad de la propiedad esté asegurada incluso con un alquiler “clásico” si el alquiler por temporada deja de ser práctico.

Antonio: ¿Cuáles son exactamente las normas vigentes actualmente?

Varían dependiendo de la ubicación geográfica del inmueble. Si su apartamento está situado en una ciudad de más de 200.000 habitantes o en un suburbio de París o en una zona tensa en ciudades de más de 50.000 habitantes, puede renunciar al alquiler por temporada de una segunda residencia. Las restricciones (cambio de orden, pago de indemnizaciones, etc.) son tales que resultan prohibitivas. En otras regiones sigue siendo posible. No obstante, es importante consultar con el ayuntamiento la normativa vigente, especialmente en materia de matriculación e impuestos.

Julia: ¿Qué consecuencias tiene un divorcio sobre mis acciones?

Debido a que sus acciones son de su propiedad, siguen siendo su propiedad exclusiva. Si muere, debe cumplir con los términos del estatuto. Se puede optar por el consentimiento de los herederos para que no se incorporen automáticamente a la empresa y en este caso haya que recomprar sus acciones. Más bien, los estatutos pueden prever que los herederos se conviertan en socios. También podemos distinguir entre herederos, hijos y descendientes que están legalmente relacionados y otros (cónyuges, socios de PACS, legatarios) que requieren autorización.

Antonio: ¿Cuáles son las consecuencias fiscales del fallecimiento de un socio?

Si tus padres mueren, heredarás sus acciones junto con tu hermana. Si uno de ustedes muere, sus hijos también heredarán sus acciones. El SCI es una excelente herramienta de transferencia ya que permite, por ejemplo, donar las acciones gradualmente a los propios hijos o incluso a los nietos, beneficiándose así de las reducciones del impuesto sobre donaciones, que se renuevan cada quince años. Años: 100.000 € entre padres e hijos y 31.865 € entre abuelos y nietos. Asimismo, la donación de la nuda propiedad de las acciones permite a los padres conservar el control y a los hijos recuperar la plena propiedad al fallecer sin derecho a pago. Puedes considerar esta transferencia gradual una vez que los activos estén liquidados y el SCI sea muy rentable.

Antonio: ¿Nos conviene traer a nuestros hijos a la capital ahora?

Tus hijos ahora son menores de edad. Puedes afiliarte a una SCI, depende de ti representarla en las asambleas generales.

Sin embargo, en su situación en la que las propiedades de alquiler se financian con el préstamo, no recomiendo esta opción ya que supone un riesgo. Sin embargo, el menor, al igual que los demás socios, es responsable de las pérdidas de la sociedad. Habitualmente incluimos a menores cuando el LIC es una vivienda unifamiliar que ya está pagada y que queremos ir traspasando progresivamente con costes reducidos.

Julia: ¿Qué responsabilidad tienen los directivos si el SCI pierde dinero?

En una SCI, cada socio tiene responsabilidad ilimitada hasta el importe de las acciones que posee. Por otra parte, esta responsabilidad no es solidaria, lo que significa que cada acreedor debe actuar contra cada socio y no sólo contra uno de ellos. Sin embargo, los socios pueden ser solidariamente responsables si así lo acordaron al contratar el préstamo.

Además, los administradores del SCI pueden ser considerados solidariamente responsables del pago de los impuestos y sanciones adeudados por el SCI al Tesoro del Estado, en particular en caso de incumplimiento grave y reiterado de las obligaciones tributarias. Por tanto, las obligaciones fiscales de SCI no deben tomarse a la ligera.

Antonio: ¿Cuáles son exactamente las obligaciones contables y administrativas?

El SCI es, como su nombre indica, una empresa y, por tanto, debe actuar como tal. Esto exige el cumplimiento de numerosas formalidades que debe realizar el notario: redacción de estatutos, inserción de avisos en un periódico, inscripción en el registro judicial, publicación de avisos civiles y mercantiles en el Boletín Oficial, inscripción en el Registro Mercantil y de Sociedades. ..

La adecuada gestión de una ICS exige también el cumplimiento de determinadas obligaciones, como la celebración de una junta general anual de la que se levante acta. Incluso si la empresa está sujeta al impuesto de sociedades, se requiere contabilidad con balances. Los ingresos y gastos de SCI deberán realizarse a través de una cuenta bancaria abierta a nombre de SCI. El incumplimiento de estas normas podrá ser sancionado por las autoridades fiscales o por determinados socios, demostrando así el carácter ficticio del LIC. La empresa podrá entonces reclasificarse como copropiedad, con todas las consecuencias civiles y fiscales asociadas.

Julia: ¿Cómo detener la lesión medular?

La cuestión del fin del SCI puede surgir en caso de venta de todos los activos que lo componen o de salida de los accionistas. Sin embargo, si es posible, el LIC no debería disolverse.

De hecho, este proceso es complejo y costoso: división de derechos, liquidación de impuestos diferidos, impuesto catastral y, según los casos, derechos de compraventa. Siempre que sea posible, es preferible continuar con SCI, por ejemplo buscando un nuevo socio.