Asegurar una nueva compra: reventa en mente

A pesar de la crisis sanitaria, la inmovilización va muy bien. Los notarios intervienen periódicamente en nuevos programas inmobiliarios. Al hacerlo, ofrecen a los compradores valiosos consejos y les informan sobre determinados puntos a los que deben prestar atención.

Notas de notarios: ¿La crisis sanitaria tuvo un impacto en el mercado de vivienda nueva?

Las cadenas de producción paralizadas, las obras paralizadas, los retrasos en las entregas, la caída de los volúmenes de ventas, la crisis sanitaria y, sobre todo, las restricciones de salida están teniendo un impacto significativo en el nuevo mercado inmobiliario. Los temores sobre el futuro también pueden tener un impacto importante en la confianza de los hogares. Pero hay que tener confianza porque de momento no ha habido un impacto especialmente grave.

El mercado sigue siendo sólido y el sector inmobiliario sigue siendo un refugio seguro. Sufre menos crisis económicas que otros sectores. Hasta entonces, los retrasos en las entregas de los compradores eran de tres a seis meses, lo que sigue siendo aceptable. Sin embargo, esto no necesariamente sin consecuencias para el particular, que tiene que reembolsar su préstamo, normalmente sólo intereses provisionales hasta la entrega, y posponer el alquiler de su propiedad.

Hoy no somos inmunes a que la historia se repita. Si un confinamiento vuelve a neutralizar al país, es importante tener más cuidado y no comprar al máximo de tus posibilidades sin reservas de efectivo. Un margen de protección permite asegurar la transacción inmobiliaria y proteger su hogar…

Dado el altísimo nivel Precios de viviendas de obra nueva, ¿cómo protegerse?

Debes ser extremadamente selectivo a la hora de elegir el programa y especialmente a la hora de elegir la ubicación. Esta precaución se aplica ya sea que esté realizando una inversión de alquiler o comprando su residencia principal.

Cada vez hay menos espacio habitable nuevo en el centro de la ciudad. Por lo tanto, los promotores inmobiliarios se están centrando en construir en zonas de la ciudad que están en transición y que están surgiendo. Por qué no ? Pero se recomienda precaución. Es importante conocer la infraestructura existente y la infraestructura a construir. Una propiedad se alquila mejor si está cerca de una red de transporte público, de un colegio, de una guardería, etc.

Una solución podría ser alejarse de las grandes metrópolis como París, Marsella, Lyon y Nantes, donde los precios ya han alcanzado niveles récord. No es seguro si seguirán creciendo. Por otro lado, una ciudad de tamaño medio puede ser una elección perfecta para un inversor. Se beneficia del dinamismo y el atractivo de una zona urbana, todo ello a precios más asequibles. Incluso podría aspirar a obtener una ganancia de capital por la reventa.

¿Deberíamos planificar siempre? ¿a largo plazo?

Sí siempre. Anticipar el siguiente paso le ayudará a proteger sus operaciones. Toda inversión conlleva riesgos, esto es aún más cierto cuando se compra una propiedad que aún no está urbanizada, quizás en una zona prometedora, a un precio elevado… Por eso es importante no centrarse en el corto plazo de la propiedad en la que vivirás, el alquiler que recibirás, el beneficio fiscal que recibirás. Por ejemplo, sería peligroso ocultar el precio de reventa. Esta es una de las lecciones del informe publicado en noviembre de 2019 por la Inspección General de Finanzas (IGF), que estima que una de cada dos inversiones en Pinel no sería rentable.

También debemos prestar atención al espíritu de la época y a las necesidades de los futuros compradores. Hoy en día parece más relevante invertir en viviendas con espacio exterior y mayor espacio, incluso si eso significa vivir en las afueras de una gran ciudad. La reventa se hace más fácil porque la gente ahora busca espacios habitables más grandes, tal vez un espacio adicional para el teletrabajo, quiere poder respirar. Durante el confinamiento, quienes vivían en casas pequeñas en las grandes ciudades sufrieron. No cabe duda de que tendrán en cuenta estas dificultades en una futura adquisición.

Pinel, Censi-Bouvard… ¿Qué? Cuál es la opción correcta para la exención de impuestos?

Los franceses están perdidos en medio de estos planes de exención de impuestos. Es aconsejable consultar a un notario y/o un administrador de activos. Una cosa es segura: la “zanahoria fiscal”, aunque represente un incentivo para las inversiones, no debe eclipsar el resto: la rentabilidad del alquiler, la posible pérdida de capital en caso de reventa, las consideraciones a tener en cuenta, como por ejemplo: B. los límites máximos de alquiler, el nivel de ingresos de los futuros inquilinos… No sería prudente, por ejemplo, invertir en Pinel en un sector con bajo potencial de alquiler, donde los alquileres a pagar estarían lejos de los alquileres medios del mercado. . En determinados casos, las consideraciones y los cálculos deben conducir al abandono del proyecto.

A veces resulta más relevante comprar sin estar restringido por un sistema de exención de impuestos. Por ejemplo, alquilar un apartamento amueblado y aprovechar los descuentos en la renta de la propiedad y al mismo tiempo tener libertad para fijar el importe del alquiler puede ser una excelente alternativa.

¿Deben realizarse cálculos de rentabilidad? ¿Diferente según si lo compras para ti o lo alquilas?

En ambos casos se trata de generar riqueza, pero los objetivos de los dos proyectos difieren. Como parte de una inversión en alquiler, el comprador quiere generar ingresos inmobiliarios y/o reducir sus impuestos. Cuando compra su residencia habitual, el motivo es otro: dejar de malgastar su dinero pagando alquiler y empezar a capitalizar. Considere una posible disminución de los ingresos durante la jubilación, lo que puede dificultar el pago del alquiler.

Independientemente del proyecto, se requieren cálculos. Incluso si la idea de rentabilidad es menos importante a la hora de comprar una casa, no conviene invertir con pérdidas. Teniendo esto en cuenta, ¡ten cuidado con tu compra favorita! Las emociones pueden ser malas consejeras. Confíe en datos objetivos.

¿Es mejor empezar a comprar? ¿Un apartamento nuevo o construir una casa nueva?

Puede resultar más rentable optar por una casa y así evitar las aportaciones de copropiedad. Y dependiendo del tamaño del espacio verde del edificio o de los servicios comunes, como una piscina, la factura mensual puede dispararse rápidamente. Y este dinero se paga sin capital a menos que se capitalice. Sin mencionar que este costo pesará mucho el día de la reventa. Cuando las tarifas son altas, hay menos compradores potenciales. Teniendo esto en cuenta, ¿realmente tiene sentido invertir en comprar, por ejemplo, un apartamento en una residencia con piscina? Fuera de la copropiedad, también se pierde la necesidad de trabajar en las zonas comunes.

Por otro lado, cuando se empieza a construir una casa, primero hay que encontrar una perla que a veces es escasa según el sector: un terreno a un precio asequible. Para asegurar su negocio, también es necesario evaluar cuidadosamente todos los costos asociados con la adquisición de la propiedad, incluido el pago de impuestos locales, la conexión a la red comunitaria y todos los peligros que tendrá que enfrentar. Supongamos que es recomendable destinar al menos el 5% de la carga de trabajo total. Esto te ayudará a evitar muchos inconvenientes.

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